Todo lo que debes saber
¿Te interesaría firmar un alquiler con opción a compra? Este tipo de contrato de arrendamiento es muy atractivo para quienes quieren comprar una vivienda pero no cuentan con la capacidad económica necesaria para hacerlo. Es una manera de conseguir que lo que paguemos por nuestro alquiler no caiga en «saco roto» y lo podamos aprovechar para llevar a cabo, más adelante, la compra del inmueble.
Pero no solo es interesante para el inquilino. El alquiler con opción a compra también tiene ventajas para los propietarios de viviendas. A continuación, te contamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y resolvemos todas las dudas relacionadas con este tipo de contrato de arrendamiento. –
Fuente original: Fotocasa
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El alquiler de una vivienda con opción a compra funciona de la siguiente manera: el inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir comprar la vivienda o no hacerlo.
Este concepto es sencillo, pero cuando pensamos en los detalles, se complica un poco más: ¿las mensualidades son más elevadas que en el contrato normal? ¿qué es la prima? ¿hay fianza si ya se ha pagado una prima? ¿Qué cantidad pierde el inquilino si se niega a comprar? ¿Qué consiguen con todo esto? Iremos resolviendo estas dudas una a una.
Durante este periodo de tiempo el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar las cuotas de alquiler.
¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con opción a compra?
Las particularidades del alquiler con opción a compra provocan que el proceso de redactar el contrato sea más complejo. Para empezar, esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.
¿Cómo se regula este contrato?
Al tratarse de dos subcontratos, el de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras dure el alquiler. La regulación del contrato de compraventa para una vivienda está contenida en el Código Civil.
La alternativa para comprar vivienda sin ahorros
La incertidumbre provocada por la subida generalizada de los precios, la creciente formación legal de los particulares, y la facilidad de contar con un asesor legal, están animando cada día más a muchas personas que desean adquirir una vivienda y no cuentan con el 20% del importe necesario para abordar una operación de este tipo. De hecho, en España se tarda entre 5 y 10 años en ahorrar para la entrada de una casa, según datos de Fotocasa.
Otra ventaja adicional que ofrece esta modalidad es que permite a los futuros propietarios conocer a fondo la vivienda y la zona, y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.
Dos ventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
1- Ahorro gracias al alquiler con derecho a compra
Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble.
2- El alquiler con opción a compra facilita la concesión de una hipoteca
Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.
¿Cuánto puedo llegar a ahorrar con los pisos de alquiler con opción a compra?
En primer lugar, está el ahorro por desembolsar más tarde. No se trata de un ahorro monetario, sino de un respiro hasta que finalmente se deba abonar la cantidad pactada por el piso. Sin embargo, hay un ahorro que sí podemos contabilizar y es el de la hipoteca. Al haber reducido el precio de compra mediante el alquiler con opción a compra, la hipoteca costará menos. En la práctica:
La vivienda cuesta 100.000€
El inquilino está 5 años con un alquiler con opción a compra.
La renta mensual es de 833€.
Al cabo de 5 años, ha pagado 49.980€ (que redondeamos a 50.000€ por facilitar los cálculos).
Ya solo le quedan 50.000€ por abonar, de modo que el inquilino solicita una hipoteca, que puede tener una duración 5 años menor que si la hubiera contratado al inicio
Dos desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene desventajas: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.
1- Prima de la opción a compra
La famosa prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, aunque no es obligatoria pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria.
De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra y eso es una gran desventaja de este modelo de contrato.
2- El inquilino no puede disfrutar de las bajadas del precio de la vivienda
El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho.
El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en dependencia del IPC.
¿Por qué le interesa al propietario el alquiler con opción a compra?
Ahora que entendemos las ventajas y los riesgos que afronta el inquilino, es el turno de los propietarios, que también podrán obtener beneficios del alquiler con opción a compra.
Situaciones que empujan al propietario o arrendador a firmar este tipo de alquiler
¿En qué contexto se plantea un propietario firmar un contrato de alquiler con opción a compra en lugar de vender o alquilar sin más? Por lo general, un propietario que quiera dar salida al inmueble rápidamente: ya sea porque necesita liquidez o porque no quiere dejarlo parado durante el tiempo que tarde en encontrar a un comprador.
También puede darse el caso de que el propietario espere una bajada de los precios de mercado, motivo para fijarlo en el momento, o que realmente quiera al comprador interesado y le permita estar de inquilino antes de formalizar la compraventa.
3 ventajas del alquiler con derecho a compra para el propietario
Ahora revisamos las ventajas de este tipo de contrato para el propietario o arrendador:
Dar salida rápida al inmueble
Numerosas ventajas fiscales
Liquidez rápida al propietario
1- Dar salida al inmueble rápidamente
Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, comentábamos que con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.
2- Ventajas fiscales
Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a ciertas ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.
3- La opción a compra concede liquidez al arrendador
La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez.
3 desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
1- El dinero se recibe gradualmente y no de una tacada
2- Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado
Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra.
Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador.
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra?
Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra:
El contrato de alquiler
En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.
El contrato de compraventa
Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.
Fotocasa como la fuente original del contenido
Esperamos que esta información te haya sido útil, y recuerda contar siempre con un asesor de Azul inmobiliaria para ayudarte a gestionar tu compraventa.
